Bem de família dado como garantia por fiador em contrato de locação tem penhora validada

O STJ, por meio de sua segunda seção, fixou a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial –, conforme artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990.

Tal entendimento foi formado a partir do entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127, onde os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção, “ O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa pode afiançar, por escrito, o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação".

O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no REsp 1.363.368 e do enunciado 549 da Súmula do STJ, segundo os quais é válida a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação.

O magistrado acima mencionado enfatizou que a Lei 8.009/1990 prevê um rol de exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, dentre elas se destaca a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Deste modo, e com fundamento nesta lei, os Tribunais Superiores passaram a discutir se a locação ser residencial ou comercial teria impacto na regra de penhorabilidade do bem de família do fiador, tendo o STF após vários julgamentos, em maio de 2022, decidido pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial, uma vez que a lei não distinguiu os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família.

O ministro observou, como também entendeu o STF, que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez, pois o fiador de locação comercial teria protegido o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado, ressaltando ainda, que reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.